重拳調(diào)控引發(fā)了住宅市場(chǎng)的一連串震蕩，此時(shí)，一度低調(diào)的工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)升溫。 

　　“產(chǎn)業(yè)園大躍進(jìn)”早幾年就開(kāi)始了，被各地政府視為拉動(dòng)增長(zhǎng)的一駕馬車(chē)。貴州要建設(shè)百余個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園、重慶要建設(shè)離岸數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)和處理中心兩大基地、安徽要形成10個(gè)左右的新興產(chǎn)業(yè)基地?fù)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，十二五期間，各地千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃就有十余個(gè)。政府意圖直接引導(dǎo)投資的走向。諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)商紛紛試水工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，民間資本也在爭(zhēng)相“入園”。

　　據(jù)說(shuō)，“溫州炒房團(tuán)”從上海、北京、杭州、深圳等一線城市退出的資金已經(jīng)有1200多億元。其中，部分已經(jīng)投入工業(yè)地產(chǎn)。 

　　資本入園 

　　“其實(shí)，在過(guò)去的3-5年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展已經(jīng)很強(qiáng)勁了。”北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理車(chē)輪對(duì)《地產(chǎn)》記者言道，“可能是因?yàn)檎{(diào)控的原因，工業(yè)地產(chǎn)在近段時(shí)間更多受到了外界的關(guān)注，也更多地受到了開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注。”

 　　在國(guó)內(nèi)，主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。而住宅開(kāi)發(fā)商介入工業(yè)地產(chǎn)也早有先例。 

　　2007年底，祈福集團(tuán)就已在花都開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米的“祈福航空物流中心”。2009年10月，合景泰富位于廣州蘿崗區(qū)科學(xué)城的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)正式出爐。其他如復(fù)地集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、合生創(chuàng)展、綠地集團(tuán)等諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)商，也均有染指。

　　不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)內(nèi)主流開(kāi)發(fā)商大舉“進(jìn)攻”工業(yè)地產(chǎn)，還是從2010年開(kāi)始，其標(biāo)志性事件就是萬(wàn)科的“曲江行動(dòng)”和富力的“兩倉(cāng)掛牌”。 

　　2010年2月10日，萬(wàn)科在西安曲江新區(qū)拿下兩塊地，重點(diǎn)內(nèi)容為曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)以及周邊商務(wù)辦公、酒店公寓等綜合開(kāi)發(fā)，總投資額80億元。一個(gè)月后，與廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)貨站相鄰的富力國(guó)際空港物流園公用型保稅倉(cāng)、出口監(jiān)管倉(cāng)正式掛牌，這意味著富力地產(chǎn)正式進(jìn)軍工業(yè)房地產(chǎn)。

　　除了受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞，民間資本投資工業(yè)地產(chǎn)的比例也在逐步上升。

　　據(jù)悉，近年由于調(diào)控頻發(fā)樓市震蕩，從上海、北京、杭州、深圳等一線城市退出的溫州資金已經(jīng)有1200多億元?！斑@么一大筆資金總要找到合適、合理的投資出口。既滿足投資需求，還得符合國(guó)家政策。工業(yè)產(chǎn)業(yè)園就是一個(gè)很好的目標(biāo)?！睖刂莩徊粍?dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)吳昊說(shuō)。

　　自稱“中國(guó)第一商幫”的浙商，已經(jīng)在全國(guó)各地投資興建了數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)園。北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、臺(tái)州商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊對(duì)此頗有感觸：“整個(gè)浙江，民間資本特別豐厚，民間投資特別強(qiáng)烈，民營(yíng)企業(yè)特別發(fā)達(dá)。而國(guó)內(nèi)的投資渠道這幾年比較狹窄，只能流向樓市。這實(shí)在是不得已而為之，錢(qián)不能總趴在銀行里吧?！?/span>

 
　　目前，陳俊在兗州建設(shè)產(chǎn)業(yè)園的計(jì)劃已經(jīng)基本敲定，而他參與前期定位的梅氏產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)在安徽宣城建設(shè)。

　　外資基金也是中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一支重要力量?！皬?008年開(kāi)始，外資投資中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高峰的階段?！盌TZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵認(rèn)為，“投資熱潮涌動(dòng)之下，是對(duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期看好?！?/span>

 
　　普洛斯物流、以及全球第二大物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商安博置業(yè)（AMB）專投的類(lèi)型是工業(yè)地產(chǎn)中的物流倉(cāng)庫(kù)為主，而新加坡的騰飛基金投資方向是研發(fā)辦公園區(qū)。

　　新加坡私營(yíng)房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)近日與天津市北辰區(qū)簽署合作協(xié)議，擬投資10億新元（約50億元人民幣）開(kāi)發(fā)建設(shè)“北辰新加坡綠色產(chǎn)業(yè)園”。

　　據(jù)投資方透露，項(xiàng)目第一階段將包含興建葡萄酒物流設(shè)施和企業(yè)總部設(shè)施，屆時(shí)從海外進(jìn)口到中國(guó)北方的酒類(lèi)產(chǎn)品可在這里集散和倉(cāng)儲(chǔ)，為華北地區(qū)提供酒類(lèi)產(chǎn)品的物流服務(wù)。目前，投資方正在考慮“以股權(quán)代租金”的辦法，免費(fèi)讓這些起步企業(yè)租用辦公設(shè)施，以類(lèi)似創(chuàng)業(yè)資本投資基金的形式投資于具有潛力的高增值企業(yè)。

　　來(lái)自美洲，定位于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資人的綠野資本中國(guó)區(qū)董事局主席鄭曉軍對(duì)媒體透露，綠野資本目前募集的兩只資金規(guī)模為10億元與5億元的人民幣基金也可能將目光投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 

　　“投資的領(lǐng)域除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，還包括對(duì)于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及部分公司?！编崟攒娊榻B，“目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商所投的基礎(chǔ)設(shè)施多是比較簡(jiǎn)單的公共基礎(chǔ)設(shè)施，而綠野資本將對(duì)一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特需的基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)的工業(yè)平臺(tái)進(jìn)行投資，比如說(shuō)云計(jì)算體系、電子商務(wù)平臺(tái)、呼叫中心，等等?！?nbsp;

　　利潤(rùn)何在？ 

　　“近兩年，各大房企對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的重視程度明顯提升?！盌TZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵認(rèn)為，這有利于幫助地產(chǎn)企業(yè)抵御房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)。在他看來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于大型的綜合開(kāi)發(fā)商來(lái)講，可以對(duì)整個(gè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)起到平衡性的作用。

　　其實(shí)，除了“躲避風(fēng)險(xiǎn)”，工業(yè)地產(chǎn)令各路資本“著迷”之處，還是其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：低廉的地價(jià)和可觀的商業(yè)配套開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　工業(yè)用地一般比同區(qū)域住宅用地價(jià)格低50%以上。國(guó)土資源部公布的2010年第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告中顯示：商業(yè)、居住、工業(yè)土地價(jià)格分別為5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米。相形之下，工業(yè)用地地價(jià)優(yōu)勢(shì)極為明顯。

　　按照國(guó)家規(guī)定，產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地雖以招拍掛形式出讓，但前來(lái)投資的企業(yè)將獲得一系列優(yōu)惠政策，其中包括增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收的減免。這使得開(kāi)發(fā)企業(yè)能大大降低成本。目前來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率一般為8％-12%，如果考慮政府給予的政策優(yōu)惠，回報(bào)率將高出15%.富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁就曾表示：工業(yè)地產(chǎn)中的物流類(lèi)產(chǎn)品較商場(chǎng)、酒店的投資成本低，資金回報(bào)也較為穩(wěn)定，因此將是富力極為看重的一個(gè)新業(yè)務(wù)。富力國(guó)際空港物流園的相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露：雖然此項(xiàng)目?jī)H有小部分倉(cāng)庫(kù)投入使用，2009年已經(jīng)產(chǎn)生了2000多萬(wàn)元現(xiàn)金收益。假使園區(qū)100萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)全部建成，按30元/平方米?月的租金收益計(jì)算，富力的整體收益會(huì)相當(dāng)可觀。

 
　　“一邊是價(jià)格低，另一邊，配套用地的土地未來(lái)增值前景、配套產(chǎn)品的利潤(rùn)預(yù)期卻是相當(dāng)高的?！比A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司副總經(jīng)理何峰說(shuō)道。

　　隨著城市范圍不斷擴(kuò)大，工業(yè)用地地價(jià)也會(huì)水漲船高?！氨热纾鹊某鞘型猸h(huán)變成市區(qū)工業(yè)用地就可能變成商業(yè)用地，甚至住宅用地?！焙畏宸Q，亦莊就是個(gè)典型的例子。而在城市化快速發(fā)展的今天，也許會(huì)有更多的土地以這樣的方式增值。

　　蘇智淵則認(rèn)為，未來(lái)幾年，各地工業(yè)用地指標(biāo)日益減少，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。

　　另一個(gè)眾所周知的情況是，工業(yè)地產(chǎn)大部分都采取“肥瘦相間”的開(kāi)發(fā)形式。即工業(yè)用地里面搭配一部分配套住宅或者公寓，為開(kāi)發(fā)商提供可觀的額外補(bǔ)償。

　　政策規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的7%可作配套項(xiàng)目建設(shè)，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤(rùn)率更高的上下游配套項(xiàng)目。而工業(yè)園項(xiàng)目地塊面積相當(dāng)大，即使7%也非常可觀；更何況，在政策細(xì)則、監(jiān)管制度都幾乎空白的背景下，不少工業(yè)項(xiàng)目的配套比例遠(yuǎn)超7%.富力空港城工業(yè)園區(qū)中，只有一個(gè)占地27.36萬(wàn)平方米的物流中心，其余計(jì)劃開(kāi)發(fā)的都是商業(yè)或住宅產(chǎn)品，其中住宅樓的占地面積約為50多萬(wàn)平方米，辦公樓的面積則為31.92萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投得金石IT產(chǎn)業(yè)園用地，每平方米樓面價(jià)格低至200元，且在近百萬(wàn)平方米的規(guī)劃用地中，將有25%的住宅產(chǎn)品作為產(chǎn)業(yè)配套；合生創(chuàng)展在廣東惠州的兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，其面積分別達(dá)3000畝和1000畝，規(guī)劃將有接近20%建成住宅。

　　不僅如此，按一貫的操作模式，基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)往往先于產(chǎn)業(yè)投資。萬(wàn)科的“曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)還沒(méi)見(jiàn)動(dòng)靜，先就把住宅部分——金域曲江賣(mài)了個(gè)紅紅火火。招商地產(chǎn)在廣州番禺的清華科技園廣州創(chuàng)新基地占地1300畝，首期也是將“住宅和商業(yè)”對(duì)外銷(xiāo)售。

　　因?yàn)榈貎r(jià)極低，使得開(kāi)發(fā)商能在配套產(chǎn)品的銷(xiāo)售中獲得相當(dāng)大的利潤(rùn)。亦莊某個(gè)項(xiàng)目，拿地的時(shí)候僅僅40萬(wàn)元，屬于工業(yè)用地，樓面價(jià)不到1000元/平方米，然而其園區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品能賣(mài)到7000-8000元/平方米！

　　這種開(kāi)發(fā)模式，“目前為止，在法律界定上還沒(méi)有明確規(guī)定是不合法的。”車(chē)輪言道。各地工業(yè)園區(qū)，執(zhí)行的多是當(dāng)?shù)卣摹巴琳摺?。政府既想要賺政?jī)，又不愿意掏腰包，為了吸引優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，就往往在園區(qū)規(guī)劃上“讓點(diǎn)步”。比如100畝土地，用來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的僅僅40畝，剩下的60畝不言而喻，“只要你做了產(chǎn)業(yè)投資，政府就允許你得到相應(yīng)的優(yōu)惠，為工業(yè)地產(chǎn)提供一定的補(bǔ)償。”蘇智淵談道。

　　一般來(lái)講，企業(yè)在工業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的7%范圍內(nèi)建造配套商業(yè)，是按照原來(lái)的工業(yè)用地價(jià)格操作，不需要補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)的。假如蓋商業(yè)物業(yè)的地遠(yuǎn)超這部分，就得去辦理土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變，補(bǔ)交了工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)土地出讓金差價(jià)后，方可辦理新的土地使用證。但蘇智淵說(shuō)道，“至于企業(yè)到底交不交，就要看和政府如何談判了?！?“你不給開(kāi)發(fā)商甜頭，他也不會(huì)來(lái)?？隙ㄊ且凿N(xiāo)售型物業(yè)套現(xiàn)，然后再來(lái)開(kāi)發(fā)?！碧K智淵說(shuō)。

　　從某種意義上說(shuō)，“配套先行”也有其合理性，尤其是一些發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)園，確實(shí)需要較為高端的配套。開(kāi)發(fā)商在工業(yè)園區(qū)先賣(mài)住宅固然是急功近利，但反過(guò)來(lái)講，可能也正是因?yàn)橥晟频呐涮?，使得一些高端產(chǎn)業(yè)能夠在這個(gè)園區(qū)落戶生根發(fā)芽成長(zhǎng)。比如，蘇州的新加坡工業(yè)園區(qū)，擁有高端住宅和商業(yè)，更像一個(gè)高檔社區(qū)。

 
　　“這是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種趨勢(shì)?！碧K智淵認(rèn)為。但他感覺(jué)無(wú)奈的是，“你很難判斷：配套究竟是僅僅讓一部分人獲益，還是確實(shí)扶持了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。” 常見(jiàn)的一種現(xiàn)象是：住宅起來(lái)了，產(chǎn)業(yè)沒(méi)有隨之而來(lái)；開(kāi)發(fā)商賺了錢(qián)，園區(qū)卻變成了社區(qū)。近年來(lái)，地方政府也開(kāi)始有所警惕。

　　所以，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署投資意向時(shí)，會(huì)明確規(guī)定企業(yè)對(duì)工業(yè)園區(qū)的投資強(qiáng)度，每平方公里不得低于多少億元；也會(huì)規(guī)定，在未來(lái)必須產(chǎn)生的稅收量和注冊(cè)資本。如果達(dá)不到，那么在3-5年之內(nèi)，政府有權(quán)以一定的價(jià)格做回購(gòu)。 

　　“但是這樣的協(xié)議從物權(quán)法講，實(shí)際上是不合法的。因此這個(gè)操作就是處于合法與不合法之間。”車(chē)輪說(shuō)。

 
　　產(chǎn)業(yè)瓶頸 

　　“工業(yè)地產(chǎn)”走紅，多憑的是“地產(chǎn)”而非“工業(yè)”。人們時(shí)常見(jiàn)到這樣的景象：許多所謂“產(chǎn)業(yè)園”里別墅林立，“產(chǎn)業(yè)”卻遲遲不見(jiàn)蹤影。

　　這也成為各地政府的一塊心病。開(kāi)發(fā)區(qū)攤子越鋪越大，為了招攬企業(yè)進(jìn)駐，各地開(kāi)發(fā)區(qū)不惜突破國(guó)家土地、稅收法規(guī)，競(jìng)相壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。企業(yè)所得稅從“兩免六減半”（第一年、第二年免交所得稅，第三年到第六年所得稅減半，下同）到“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分。免收各項(xiàng)基本建設(shè)配套費(fèi)，免收各項(xiàng)基金；免收水電增容費(fèi)全部由地方政府財(cái)政補(bǔ)貼。即使如此，不少產(chǎn)業(yè)園依然門(mén)可羅雀。

　　工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)的依賴性極大，其利潤(rùn)主要來(lái)源于后續(xù)經(jīng)營(yíng)。與商業(yè)地產(chǎn)的“運(yùn)營(yíng)為王”道理是一樣的。如果開(kāi)發(fā)商僅僅熱衷于“賣(mài)配套”，產(chǎn)業(yè)園整體前景堪憂。 

　　“所以，現(xiàn)在我們所說(shuō)的工業(yè)地產(chǎn)，是指資本方買(mǎi)下土地后，既做前期的土地開(kāi)發(fā)，又做后期的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。這些才是目前做工業(yè)地產(chǎn)的主要角色，稱之為‘全產(chǎn)業(yè)鏈的’投資運(yùn)營(yíng)方式。”蘇智淵言道。

　　真正在“產(chǎn)業(yè)”上做文章的，一類(lèi)是“企業(yè)主導(dǎo)型”產(chǎn)業(yè)園。這是指：在某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)實(shí)力雄厚的實(shí)體企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在自身企業(yè)入住且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引入其他同類(lèi)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造。

　　橫店集團(tuán)就是很好的例子。以橫店影視城聞名的橫店集團(tuán)，主業(yè)并非是影視投資，而是磁性材料，在業(yè)內(nèi)它是僅次于TDK的世界第二大磁性材料供應(yīng)商。近期，為發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)鏈的需要，橫店集團(tuán)在南匯區(qū)開(kāi)發(fā)了占地4000畝的橫店上海南匯高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。在低壓電器領(lǐng)域稱雄的“溫州第一民企”正泰集團(tuán)，如今已經(jīng)成功切入太陽(yáng)能光伏能源產(chǎn)業(yè)。正泰也已經(jīng)和溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)簽訂了太陽(yáng)能第二代薄膜項(xiàng)目落戶的框架協(xié)議，將投資20億元建設(shè)占地200畝、產(chǎn)能為240兆瓦的第二代太陽(yáng)能薄膜項(xiàng)目。

　　對(duì)于純粹的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻顯然更高了?！艾F(xiàn)在的新情況是，雖然走招拍掛，但一些企業(yè)即使有錢(qián)也未必可以拿得到工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”蘇智淵言道。政府目前對(duì)工業(yè)用地把控很?chē)?yán)，地方政府手中的工業(yè)土地指標(biāo)每年有一定限量，“給指標(biāo)”也越來(lái)越謹(jǐn)慎了。尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)，政府更看重的是企業(yè)有沒(méi)有足夠的實(shí)體產(chǎn)業(yè)資源。 “如果沒(méi)有這方面的資源，不能第一時(shí)間帶來(lái)足夠的稅收和注冊(cè)資本，政府是很吝嗇給投資商土地的?！?/span>

 　　北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司總裁周世義坦言：“當(dāng)前政府十分看重稅收指標(biāo)。因此我們出去拿地談項(xiàng)目，和政府都是先談稅收指標(biāo)，告訴他這個(gè)土地我們今后能創(chuàng)造出多少稅收，而且是持續(xù)性稅收。并且我們負(fù)責(zé)后期招商運(yùn)營(yíng)。因此有很多全國(guó)擴(kuò)張的關(guān)鍵客戶，跟著我們走?！?/span>

 　　除了依舊圍繞廉價(jià)土地和商業(yè)配套做文章，在工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的投資回報(bào)獲得上，創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式和區(qū)域選擇對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。蘇智淵強(qiáng)調(diào)，從投資角度講，更有眼光的投資商會(huì)把眼光放到實(shí)體性的投資上，會(huì)關(guān)注產(chǎn)業(yè)方面的投資，而不僅僅是地產(chǎn)的投資。比如，園區(qū)里，有些企業(yè)是起步型的企業(yè)，開(kāi)發(fā)商如果有足夠的眼光，完全可以把一部分資金投入到這些孵化型的企業(yè)里面。假使其中20%的企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)為產(chǎn)業(yè)巨人，那么，開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)就是無(wú)可限量的。

　　車(chē)輪也提及：“有部分企業(yè)以其持有的廠房、土地和現(xiàn)金入股入園企業(yè)，通過(guò)專業(yè)化的孵化服務(wù)帶動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資，形成了獨(dú)具特色優(yōu)勢(shì)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。” 

　　立足天津的工業(yè)地產(chǎn)商鑫茂科技就獨(dú)創(chuàng)了“鑫茂模式”，通過(guò)“買(mǎi)地—建房—招商—扶持—服務(wù)—聯(lián)合發(fā)展”的模式開(kāi)發(fā)建設(shè)民營(yíng)科技園，以工業(yè)地產(chǎn)為資本基礎(chǔ)，并將工業(yè)地產(chǎn)股權(quán)化、證券化，作為資本入股朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。這已經(jīng)成為鑫茂科技發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　鑫茂科技董事長(zhǎng)杜克榮自述，企業(yè)在工業(yè)地產(chǎn)方面做了十幾年，始終感覺(jué)很累。而這時(shí)，自己開(kāi)發(fā)的工業(yè)園區(qū)有一批企業(yè)發(fā)展得很快。因此，決定將房產(chǎn)盈利的資金轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)投資。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在一定程度上變成了鑫茂科技進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的基地，在杜克榮看來(lái)，鑫茂科技如果跟大型企業(yè)在股權(quán)上實(shí)現(xiàn)合作，就可以利用他們的品牌在行業(yè)的影響力以及市場(chǎng)?！氨热绫本┑倪\(yùn)載火箭研究院到天津發(fā)展，我們籌集廠房和資金，他們出技術(shù)，幾年下來(lái)，現(xiàn)在已經(jīng)在軍工上批量生產(chǎn)了，達(dá)到總裝、海裝的批量要求?！?/span>

 　　“我的計(jì)劃是把科技產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)起來(lái)，三年以后工業(yè)地產(chǎn)和科技產(chǎn)業(yè)要平分秋色，各占一半?！倍趴藰s說(shuō)。 

　　“快進(jìn)快出”是浙派投資最典型的標(biāo)簽。在“房、地、油、煤”等諸多投資領(lǐng)域無(wú)一不是“旺火爆炒”，拿錢(qián)就撤。而對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的投資，吳昊對(duì)記者說(shuō)：“很多浙商在做產(chǎn)業(yè)園絕對(duì)是為自己服務(wù)，都是以實(shí)體企業(yè)形式為主真正投資產(chǎn)業(yè)園，不是為了炒地。” 

　　陳俊也強(qiáng)調(diào)，“帶產(chǎn)業(yè)進(jìn)去”是浙幫當(dāng)前投資產(chǎn)業(yè)園的一大特征。一方面，浙江地少人多，企業(yè)家要想擴(kuò)張，在當(dāng)?shù)馗緹o(wú)法發(fā)展，只有轉(zhuǎn)移；另一方面，產(chǎn)業(yè)園在二三線城市極為火爆，但不少園區(qū)招商不力。浙江商會(huì)便看到了其中的商機(jī)，在兩者之間牽線搭橋。

　　作為“浙商投資團(tuán)發(fā)起人”陳俊表示，他們會(huì)根據(jù)不同城市、不同地區(qū)，以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的實(shí)際需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的定位，把對(duì)某個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目有興趣的浙商集中起來(lái)，投資相關(guān)的項(xiàng)目?！叭缟綎|一個(gè)地區(qū)，臨近孔夫子家鄉(xiāng)曲阜，我們就做文化產(chǎn)業(yè)園；一個(gè)地區(qū)交通比較發(fā)達(dá)，做商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園合適，就著重考慮打造類(lèi)似義烏小商品城這個(gè)模式；如果一個(gè)區(qū)域原來(lái)有一定的工業(yè)基礎(chǔ)，我就把浙江轉(zhuǎn)移出來(lái)的工業(yè)企業(yè)著重引入?！?/span>

 
　　“我們絕不是在炒房炒地皮?！标惪⌒ρ?，“做好一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，沒(méi)有三年五年是根本做不成的?！彼S后又形象比喻了一把：“這個(gè)不能炒，得小火慢燉才能熟?！?/span>

 
　　升級(jí)需求

 　　長(zhǎng)期來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)正在從粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)。很少有人知道，早在2003年，全國(guó)對(duì)于工業(yè)園已經(jīng)進(jìn)行過(guò)一輪嚴(yán)厲的清查。當(dāng)時(shí)，僅山東一省就有900多個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，這一輪整頓過(guò)來(lái)，剩下來(lái)的只有200多家。

　　未來(lái)，“圈地蓋房”的簡(jiǎn)單模式很難奏效了，傳統(tǒng)的工業(yè)廠房也難以為繼未來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)將向著配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)升級(jí)。

　　工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與區(qū)域的發(fā)展是密不可分的。亦莊最早以傳統(tǒng)的工業(yè)廠房起家；但隨著北京城市的延伸，原本偏遠(yuǎn)的亦莊土地價(jià)值暴漲。“廠房和一些傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)大量外移，政府開(kāi)始‘騰籠換鳥(niǎo)’。鳥(niǎo)的品種要更換，籠子也得裝修升級(jí) .由生產(chǎn)廠房升級(jí)為一個(gè)高端產(chǎn)業(yè)基地?！避?chē)輪說(shuō)道。

　　在這種前提之下，越來(lái)越多的創(chuàng)新綜合體開(kāi)發(fā)模式不斷出現(xiàn)，應(yīng)運(yùn)而生。車(chē)輪說(shuō)，“我們稱之為產(chǎn)業(yè)綜合體?！?/span>

 
　　對(duì)此，何峰也認(rèn)為，隨著發(fā)展商介入更多的開(kāi)發(fā)形態(tài)，不同類(lèi)型產(chǎn)品在一個(gè)項(xiàng)目中的融合將更加明顯，這將有利于城市的發(fā)展，也將進(jìn)一步提升開(kāi)發(fā)能力。如合景泰富在蘿崗開(kāi)發(fā)的科匯金谷打造了一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目占地約15萬(wàn)平方米，定位為“企業(yè)生態(tài)總部基地”，是涵蓋獨(dú)棟式寫(xiě)字樓、酒店公寓、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)街等的綜合體。

　　富力國(guó)際空港綜合物流園也是一個(gè)城市綜合體的開(kāi)發(fā)。在占地達(dá)2200畝的物流園里，除了物流倉(cāng)外，還有占地800多畝的住宅富力金港城，以及酒店、商業(yè)等配套。保利40平方米的琶洲村地塊，將建成為集寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展、高端住宅為一體的大型綜合物業(yè)。在中關(guān)村各大產(chǎn)業(yè)園建設(shè)與管理者中，隸屬于北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司長(zhǎng)期致力于綠色、環(huán)保、生態(tài)的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新型開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。其傾力打造的BDA國(guó)際企業(yè)大道，經(jīng)歷了三次產(chǎn)品升級(jí)。

　　第一次升級(jí)，把原有的廠房換成了企業(yè)獨(dú)棟的商務(wù)辦公；第二次升級(jí)，把商務(wù)辦公轉(zhuǎn)變成花園式的、生態(tài)的辦公場(chǎng)所；而B(niǎo)DA芯中心屬于“大道”產(chǎn)品的第三次升級(jí)。在企業(yè)獨(dú)棟的基礎(chǔ)上構(gòu)建“企業(yè)社區(qū)”性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)綜合體，包含有辦公、公寓、商業(yè)、會(huì)議、檢測(cè)中心等綜合設(shè)施。成為滿足企業(yè)孵化器需求的平臺(tái)，提供更加完善的、復(fù)合的解決方案。北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司總裁周世義向《地產(chǎn)》記者介紹道，“產(chǎn)業(yè)綜合體要比商務(wù)辦公內(nèi)容豐富，增加綜合配套，如酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)公寓，并且和周邊的城市配套融合，成為城市區(qū)域的一部分。它擁有很多城市綜合體的特性，但是，其主要服務(wù)對(duì)象還是以園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)為主，為區(qū)域基礎(chǔ)配套服務(wù)，不能脫離其產(chǎn)業(yè)屬性，真正做到宜業(yè)宜居。目前，我們正在經(jīng)歷更新一層的升級(jí)，將旗下所有的產(chǎn)業(yè)園逐步向低碳高端產(chǎn)業(yè)園升級(jí)。”