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    資本涌入工業(yè)地產(chǎn)
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    資本涌入工業(yè)地產(chǎn)

    • 分類(lèi):媒體新聞
    • 作者:
    • 來(lái)源:
    • 發(fā)布時(shí)間:2011-11-30 16:15
    • 訪問(wèn)量:16

    【概要描述】重拳調(diào)控引發(fā)了住宅市場(chǎng)的一連串震蕩,此時(shí),一度低調(diào)的工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)升溫。?  “產(chǎn)業(yè)園大躍進(jìn)”早幾年就開(kāi)始了,被各地政府視為拉動(dòng)增長(zhǎng)的一駕馬車(chē)。貴州要建設(shè)百余個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園、重慶要建設(shè)離岸數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)和處理中心兩大基地、安徽要形成10個(gè)左右的新興產(chǎn)業(yè)基地?fù)?jù)不完全統(tǒng)計(jì),十二五期間,各地千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃就有十余個(gè)。政府意圖直接引導(dǎo)投資的走向。諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)商紛紛試水工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),民間資本也在爭(zhēng)相“入園

    資本涌入工業(yè)地產(chǎn)

    【概要描述】重拳調(diào)控引發(fā)了住宅市場(chǎng)的一連串震蕩,此時(shí),一度低調(diào)的工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)升溫。?  “產(chǎn)業(yè)園大躍進(jìn)”早幾年就開(kāi)始了,被各地政府視為拉動(dòng)增長(zhǎng)的一駕馬車(chē)。貴州要建設(shè)百余個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園、重慶要建設(shè)離岸數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)和處理中心兩大基地、安徽要形成10個(gè)左右的新興產(chǎn)業(yè)基地?fù)?jù)不完全統(tǒng)計(jì),十二五期間,各地千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃就有十余個(gè)。政府意圖直接引導(dǎo)投資的走向。諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)商紛紛試水工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),民間資本也在爭(zhēng)相“入園

    • 分類(lèi):媒體新聞
    • 作者:
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    • 發(fā)布時(shí)間:2011-11-30 16:15
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      重拳調(diào)控引發(fā)了住宅市場(chǎng)的一連串震蕩,此時(shí),一度低調(diào)的工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)升溫。 


      “產(chǎn)業(yè)園大躍進(jìn)”早幾年就開(kāi)始了,被各地政府視為拉動(dòng)增長(zhǎng)的一駕馬車(chē)。貴州要建設(shè)百余個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園、重慶要建設(shè)離岸數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)和處理中心兩大基地、安徽要形成10個(gè)左右的新興產(chǎn)業(yè)基地?fù)?jù)不完全統(tǒng)計(jì),十二五期間,各地千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃就有十余個(gè)。政府意圖直接引導(dǎo)投資的走向。諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)商紛紛試水工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),民間資本也在爭(zhēng)相“入園”。


      據(jù)說(shuō),“溫州炒房團(tuán)”從上海、北京、杭州、深圳等一線城市退出的資金已經(jīng)有1200多億元。其中,部分已經(jīng)投入工業(yè)地產(chǎn)。 


      資本入園 


      “其實(shí),在過(guò)去的3-5年以來(lái),產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展已經(jīng)很強(qiáng)勁了。”北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理車(chē)輪對(duì)《地產(chǎn)》記者言道,“可能是因?yàn)檎{(diào)控的原因,工業(yè)地產(chǎn)在近段時(shí)間更多受到了外界的關(guān)注,也更多地受到了開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注。”


       在國(guó)內(nèi),主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。而住宅開(kāi)發(fā)商介入工業(yè)地產(chǎn)也早有先例。 


      2007年底,祈福集團(tuán)就已在花都開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米的“祈福航空物流中心”。2009年10月,合景泰富位于廣州蘿崗區(qū)科學(xué)城的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)正式出爐。其他如復(fù)地集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、合生創(chuàng)展、綠地集團(tuán)等諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)商,也均有染指。


      不過(guò),在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),國(guó)內(nèi)主流開(kāi)發(fā)商大舉“進(jìn)攻”工業(yè)地產(chǎn),還是從2010年開(kāi)始,其標(biāo)志性事件就是萬(wàn)科的“曲江行動(dòng)”和富力的“兩倉(cāng)掛牌”。 


      2010年2月10日,萬(wàn)科在西安曲江新區(qū)拿下兩塊地,重點(diǎn)內(nèi)容為曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)以及周邊商務(wù)辦公、酒店公寓等綜合開(kāi)發(fā),總投資額80億元。一個(gè)月后,與廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)貨站相鄰的富力國(guó)際空港物流園公用型保稅倉(cāng)、出口監(jiān)管倉(cāng)正式掛牌,這意味著富力地產(chǎn)正式進(jìn)軍工業(yè)房地產(chǎn)。


      除了受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞,民間資本投資工業(yè)地產(chǎn)的比例也在逐步上升。


      據(jù)悉,近年由于調(diào)控頻發(fā)樓市震蕩,從上海、北京、杭州、深圳等一線城市退出的溫州資金已經(jīng)有1200多億元?!斑@么一大筆資金總要找到合適、合理的投資出口。既滿足投資需求,還得符合國(guó)家政策。工業(yè)產(chǎn)業(yè)園就是一個(gè)很好的目標(biāo)?!睖刂莩徊粍?dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)吳昊說(shuō)。


      自稱“中國(guó)第一商幫”的浙商,已經(jīng)在全國(guó)各地投資興建了數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)園。北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、臺(tái)州商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊對(duì)此頗有感觸:“整個(gè)浙江,民間資本特別豐厚,民間投資特別強(qiáng)烈,民營(yíng)企業(yè)特別發(fā)達(dá)。而國(guó)內(nèi)的投資渠道這幾年比較狹窄,只能流向樓市。這實(shí)在是不得已而為之,錢(qián)不能總趴在銀行里吧?!?/span>

     
      目前,陳俊在兗州建設(shè)產(chǎn)業(yè)園的計(jì)劃已經(jīng)基本敲定,而他參與前期定位的梅氏產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)在安徽宣城建設(shè)。


      外資基金也是中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一支重要力量?!皬?008年開(kāi)始,外資投資中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高峰的階段?!盌TZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵認(rèn)為,“投資熱潮涌動(dòng)之下,是對(duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期看好?!?/span>

     
      普洛斯物流、以及全球第二大物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商安博置業(yè)(AMB)專投的類(lèi)型是工業(yè)地產(chǎn)中的物流倉(cāng)庫(kù)為主,而新加坡的騰飛基金投資方向是研發(fā)辦公園區(qū)。


      新加坡私營(yíng)房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)近日與天津市北辰區(qū)簽署合作協(xié)議,擬投資10億新元(約50億元人民幣)開(kāi)發(fā)建設(shè)“北辰新加坡綠色產(chǎn)業(yè)園”。


      據(jù)投資方透露,項(xiàng)目第一階段將包含興建葡萄酒物流設(shè)施和企業(yè)總部設(shè)施,屆時(shí)從海外進(jìn)口到中國(guó)北方的酒類(lèi)產(chǎn)品可在這里集散和倉(cāng)儲(chǔ),為華北地區(qū)提供酒類(lèi)產(chǎn)品的物流服務(wù)。目前,投資方正在考慮“以股權(quán)代租金”的辦法,免費(fèi)讓這些起步企業(yè)租用辦公設(shè)施,以類(lèi)似創(chuàng)業(yè)資本投資基金的形式投資于具有潛力的高增值企業(yè)。


      來(lái)自美洲,定位于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資人的綠野資本中國(guó)區(qū)董事局主席鄭曉軍對(duì)媒體透露,綠野資本目前募集的兩只資金規(guī)模為10億元與5億元的人民幣基金也可能將目光投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 


      “投資的領(lǐng)域除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)外,還包括對(duì)于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及部分公司?!编崟攒娊榻B,“目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商所投的基礎(chǔ)設(shè)施多是比較簡(jiǎn)單的公共基礎(chǔ)設(shè)施,而綠野資本將對(duì)一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特需的基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)的工業(yè)平臺(tái)進(jìn)行投資,比如說(shuō)云計(jì)算體系、電子商務(wù)平臺(tái)、呼叫中心,等等?!?nbsp;


      利潤(rùn)何在? 


      “近兩年,各大房企對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的重視程度明顯提升?!盌TZ戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵認(rèn)為,這有利于幫助地產(chǎn)企業(yè)抵御房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)。在他看來(lái),工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于大型的綜合開(kāi)發(fā)商來(lái)講,可以對(duì)整個(gè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)起到平衡性的作用。


      其實(shí),除了“躲避風(fēng)險(xiǎn)”,工業(yè)地產(chǎn)令各路資本“著迷”之處,還是其獨(dú)特優(yōu)勢(shì):低廉的地價(jià)和可觀的商業(yè)配套開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。


      工業(yè)用地一般比同區(qū)域住宅用地價(jià)格低50%以上。國(guó)土資源部公布的2010年第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告中顯示:商業(yè)、居住、工業(yè)土地價(jià)格分別為5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米。相形之下,工業(yè)用地地價(jià)優(yōu)勢(shì)極為明顯。


      按照國(guó)家規(guī)定,產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地雖以招拍掛形式出讓,但前來(lái)投資的企業(yè)將獲得一系列優(yōu)惠政策,其中包括增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收的減免。這使得開(kāi)發(fā)企業(yè)能大大降低成本。目前來(lái)看,工業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率一般為8%-12%,如果考慮政府給予的政策優(yōu)惠,回報(bào)率將高出15%.富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁就曾表示:工業(yè)地產(chǎn)中的物流類(lèi)產(chǎn)品較商場(chǎng)、酒店的投資成本低,資金回報(bào)也較為穩(wěn)定,因此將是富力極為看重的一個(gè)新業(yè)務(wù)。富力國(guó)際空港物流園的相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露:雖然此項(xiàng)目?jī)H有小部分倉(cāng)庫(kù)投入使用,2009年已經(jīng)產(chǎn)生了2000多萬(wàn)元現(xiàn)金收益。假使園區(qū)100萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)全部建成,按30元/平方米?月的租金收益計(jì)算,富力的整體收益會(huì)相當(dāng)可觀。

     
      “一邊是價(jià)格低,另一邊,配套用地的土地未來(lái)增值前景、配套產(chǎn)品的利潤(rùn)預(yù)期卻是相當(dāng)高的?!比A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)有限公司副總經(jīng)理何峰說(shuō)道。


      隨著城市范圍不斷擴(kuò)大,工業(yè)用地地價(jià)也會(huì)水漲船高?!氨热纾鹊某鞘型猸h(huán)變成市區(qū)工業(yè)用地就可能變成商業(yè)用地,甚至住宅用地?!焙畏宸Q,亦莊就是個(gè)典型的例子。而在城市化快速發(fā)展的今天,也許會(huì)有更多的土地以這樣的方式增值。


      蘇智淵則認(rèn)為,未來(lái)幾年,各地工業(yè)用地指標(biāo)日益減少,工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司,資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。


      另一個(gè)眾所周知的情況是,工業(yè)地產(chǎn)大部分都采取“肥瘦相間”的開(kāi)發(fā)形式。即工業(yè)用地里面搭配一部分配套住宅或者公寓,為開(kāi)發(fā)商提供可觀的額外補(bǔ)償。


      政策規(guī)定,工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的7%可作配套項(xiàng)目建設(shè),涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤(rùn)率更高的上下游配套項(xiàng)目。而工業(yè)園項(xiàng)目地塊面積相當(dāng)大,即使7%也非常可觀;更何況,在政策細(xì)則、監(jiān)管制度都幾乎空白的背景下,不少工業(yè)項(xiàng)目的配套比例遠(yuǎn)超7%.富力空港城工業(yè)園區(qū)中,只有一個(gè)占地27.36萬(wàn)平方米的物流中心,其余計(jì)劃開(kāi)發(fā)的都是商業(yè)或住宅產(chǎn)品,其中住宅樓的占地面積約為50多萬(wàn)平方米,辦公樓的面積則為31.92萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投得金石IT產(chǎn)業(yè)園用地,每平方米樓面價(jià)格低至200元,且在近百萬(wàn)平方米的規(guī)劃用地中,將有25%的住宅產(chǎn)品作為產(chǎn)業(yè)配套;合生創(chuàng)展在廣東惠州的兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目,其面積分別達(dá)3000畝和1000畝,規(guī)劃將有接近20%建成住宅。


      不僅如此,按一貫的操作模式,基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)往往先于產(chǎn)業(yè)投資。萬(wàn)科的“曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目,產(chǎn)業(yè)還沒(méi)見(jiàn)動(dòng)靜,先就把住宅部分——金域曲江賣(mài)了個(gè)紅紅火火。招商地產(chǎn)在廣州番禺的清華科技園廣州創(chuàng)新基地占地1300畝,首期也是將“住宅和商業(yè)”對(duì)外銷(xiāo)售。


      因?yàn)榈貎r(jià)極低,使得開(kāi)發(fā)商能在配套產(chǎn)品的銷(xiāo)售中獲得相當(dāng)大的利潤(rùn)。亦莊某個(gè)項(xiàng)目,拿地的時(shí)候僅僅40萬(wàn)元,屬于工業(yè)用地,樓面價(jià)不到1000元/平方米,然而其園區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品能賣(mài)到7000-8000元/平方米!


      這種開(kāi)發(fā)模式,“目前為止,在法律界定上還沒(méi)有明確規(guī)定是不合法的。”車(chē)輪言道。各地工業(yè)園區(qū),執(zhí)行的多是當(dāng)?shù)卣摹巴琳摺?。政府既想要賺政?jī),又不愿意掏腰包,為了吸引優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入,就往往在園區(qū)規(guī)劃上“讓點(diǎn)步”。比如100畝土地,用來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的僅僅40畝,剩下的60畝不言而喻,“只要你做了產(chǎn)業(yè)投資,政府就允許你得到相應(yīng)的優(yōu)惠,為工業(yè)地產(chǎn)提供一定的補(bǔ)償。”蘇智淵談道。


      一般來(lái)講,企業(yè)在工業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的7%范圍內(nèi)建造配套商業(yè),是按照原來(lái)的工業(yè)用地價(jià)格操作,不需要補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)的。假如蓋商業(yè)物業(yè)的地遠(yuǎn)超這部分,就得去辦理土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變,補(bǔ)交了工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)土地出讓金差價(jià)后,方可辦理新的土地使用證。但蘇智淵說(shuō)道,“至于企業(yè)到底交不交,就要看和政府如何談判了?!?“你不給開(kāi)發(fā)商甜頭,他也不會(huì)來(lái)??隙ㄊ且凿N(xiāo)售型物業(yè)套現(xiàn),然后再來(lái)開(kāi)發(fā)?!碧K智淵說(shuō)。


      從某種意義上說(shuō),“配套先行”也有其合理性,尤其是一些發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)園,確實(shí)需要較為高端的配套。開(kāi)發(fā)商在工業(yè)園區(qū)先賣(mài)住宅固然是急功近利,但反過(guò)來(lái)講,可能也正是因?yàn)橥晟频呐涮?,使得一些高端產(chǎn)業(yè)能夠在這個(gè)園區(qū)落戶生根發(fā)芽成長(zhǎng)。比如,蘇州的新加坡工業(yè)園區(qū),擁有高端住宅和商業(yè),更像一個(gè)高檔社區(qū)。

     
      “這是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種趨勢(shì)?!碧K智淵認(rèn)為。但他感覺(jué)無(wú)奈的是,“你很難判斷:配套究竟是僅僅讓一部分人獲益,還是確實(shí)扶持了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。” 常見(jiàn)的一種現(xiàn)象是:住宅起來(lái)了,產(chǎn)業(yè)沒(méi)有隨之而來(lái);開(kāi)發(fā)商賺了錢(qián),園區(qū)卻變成了社區(qū)。近年來(lái),地方政府也開(kāi)始有所警惕。


      所以,現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署投資意向時(shí),會(huì)明確規(guī)定企業(yè)對(duì)工業(yè)園區(qū)的投資強(qiáng)度,每平方公里不得低于多少億元;也會(huì)規(guī)定,在未來(lái)必須產(chǎn)生的稅收量和注冊(cè)資本。如果達(dá)不到,那么在3-5年之內(nèi),政府有權(quán)以一定的價(jià)格做回購(gòu)。 


      “但是這樣的協(xié)議從物權(quán)法講,實(shí)際上是不合法的。因此這個(gè)操作就是處于合法與不合法之間。”車(chē)輪說(shuō)。

     
      產(chǎn)業(yè)瓶頸 


      “工業(yè)地產(chǎn)”走紅,多憑的是“地產(chǎn)”而非“工業(yè)”。人們時(shí)常見(jiàn)到這樣的景象:許多所謂“產(chǎn)業(yè)園”里別墅林立,“產(chǎn)業(yè)”卻遲遲不見(jiàn)蹤影。


      這也成為各地政府的一塊心病。開(kāi)發(fā)區(qū)攤子越鋪越大,為了招攬企業(yè)進(jìn)駐,各地開(kāi)發(fā)區(qū)不惜突破國(guó)家土地、稅收法規(guī),競(jìng)相壓價(jià),惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。企業(yè)所得稅從“兩免六減半”(第一年、第二年免交所得稅,第三年到第六年所得稅減半,下同)到“五免五減半”、“七免七減半”,甚至還減免增值稅地方留成部分。免收各項(xiàng)基本建設(shè)配套費(fèi),免收各項(xiàng)基金;免收水電增容費(fèi)全部由地方政府財(cái)政補(bǔ)貼。即使如此,不少產(chǎn)業(yè)園依然門(mén)可羅雀。


      工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè),對(duì)產(chǎn)業(yè)的依賴性極大,其利潤(rùn)主要來(lái)源于后續(xù)經(jīng)營(yíng)。與商業(yè)地產(chǎn)的“運(yùn)營(yíng)為王”道理是一樣的。如果開(kāi)發(fā)商僅僅熱衷于“賣(mài)配套”,產(chǎn)業(yè)園整體前景堪憂。 


      “所以,現(xiàn)在我們所說(shuō)的工業(yè)地產(chǎn),是指資本方買(mǎi)下土地后,既做前期的土地開(kāi)發(fā),又做后期的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。這些才是目前做工業(yè)地產(chǎn)的主要角色,稱之為‘全產(chǎn)業(yè)鏈的’投資運(yùn)營(yíng)方式。”蘇智淵言道。


      真正在“產(chǎn)業(yè)”上做文章的,一類(lèi)是“企業(yè)主導(dǎo)型”產(chǎn)業(yè)園。這是指:在某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)實(shí)力雄厚的實(shí)體企業(yè),營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在自身企業(yè)入住且占主導(dǎo)的前提下,借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力,通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引入其他同類(lèi)企業(yè),實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造。


      橫店集團(tuán)就是很好的例子。以橫店影視城聞名的橫店集團(tuán),主業(yè)并非是影視投資,而是磁性材料,在業(yè)內(nèi)它是僅次于TDK的世界第二大磁性材料供應(yīng)商。近期,為發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)鏈的需要,橫店集團(tuán)在南匯區(qū)開(kāi)發(fā)了占地4000畝的橫店上海南匯高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。在低壓電器領(lǐng)域稱雄的“溫州第一民企”正泰集團(tuán),如今已經(jīng)成功切入太陽(yáng)能光伏能源產(chǎn)業(yè)。正泰也已經(jīng)和溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)簽訂了太陽(yáng)能第二代薄膜項(xiàng)目落戶的框架協(xié)議,將投資20億元建設(shè)占地200畝、產(chǎn)能為240兆瓦的第二代太陽(yáng)能薄膜項(xiàng)目。


      對(duì)于純粹的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻顯然更高了?!艾F(xiàn)在的新情況是,雖然走招拍掛,但一些企業(yè)即使有錢(qián)也未必可以拿得到工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”蘇智淵言道。政府目前對(duì)工業(yè)用地把控很?chē)?yán),地方政府手中的工業(yè)土地指標(biāo)每年有一定限量,“給指標(biāo)”也越來(lái)越謹(jǐn)慎了。尤其是發(fā)達(dá)地區(qū),政府更看重的是企業(yè)有沒(méi)有足夠的實(shí)體產(chǎn)業(yè)資源。 “如果沒(méi)有這方面的資源,不能第一時(shí)間帶來(lái)足夠的稅收和注冊(cè)資本,政府是很吝嗇給投資商土地的?!?/span>


       北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司總裁周世義坦言:“當(dāng)前政府十分看重稅收指標(biāo)。因此我們出去拿地談項(xiàng)目,和政府都是先談稅收指標(biāo),告訴他這個(gè)土地我們今后能創(chuàng)造出多少稅收,而且是持續(xù)性稅收。并且我們負(fù)責(zé)后期招商運(yùn)營(yíng)。因此有很多全國(guó)擴(kuò)張的關(guān)鍵客戶,跟著我們走?!?/span>


       除了依舊圍繞廉價(jià)土地和商業(yè)配套做文章,在工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的投資回報(bào)獲得上,創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式和區(qū)域選擇對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。蘇智淵強(qiáng)調(diào),從投資角度講,更有眼光的投資商會(huì)把眼光放到實(shí)體性的投資上,會(huì)關(guān)注產(chǎn)業(yè)方面的投資,而不僅僅是地產(chǎn)的投資。比如,園區(qū)里,有些企業(yè)是起步型的企業(yè),開(kāi)發(fā)商如果有足夠的眼光,完全可以把一部分資金投入到這些孵化型的企業(yè)里面。假使其中20%的企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)為產(chǎn)業(yè)巨人,那么,開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)就是無(wú)可限量的。


      車(chē)輪也提及:“有部分企業(yè)以其持有的廠房、土地和現(xiàn)金入股入園企業(yè),通過(guò)專業(yè)化的孵化服務(wù)帶動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資,形成了獨(dú)具特色優(yōu)勢(shì)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。” 


      立足天津的工業(yè)地產(chǎn)商鑫茂科技就獨(dú)創(chuàng)了“鑫茂模式”,通過(guò)“買(mǎi)地—建房—招商—扶持—服務(wù)—聯(lián)合發(fā)展”的模式開(kāi)發(fā)建設(shè)民營(yíng)科技園,以工業(yè)地產(chǎn)為資本基礎(chǔ),并將工業(yè)地產(chǎn)股權(quán)化、證券化,作為資本入股朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。這已經(jīng)成為鑫茂科技發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。


      鑫茂科技董事長(zhǎng)杜克榮自述,企業(yè)在工業(yè)地產(chǎn)方面做了十幾年,始終感覺(jué)很累。而這時(shí),自己開(kāi)發(fā)的工業(yè)園區(qū)有一批企業(yè)發(fā)展得很快。因此,決定將房產(chǎn)盈利的資金轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)投資。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在一定程度上變成了鑫茂科技進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的基地,在杜克榮看來(lái),鑫茂科技如果跟大型企業(yè)在股權(quán)上實(shí)現(xiàn)合作,就可以利用他們的品牌在行業(yè)的影響力以及市場(chǎng)?!氨热绫本┑倪\(yùn)載火箭研究院到天津發(fā)展,我們籌集廠房和資金,他們出技術(shù),幾年下來(lái),現(xiàn)在已經(jīng)在軍工上批量生產(chǎn)了,達(dá)到總裝、海裝的批量要求?!?/span>


       “我的計(jì)劃是把科技產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)起來(lái),三年以后工業(yè)地產(chǎn)和科技產(chǎn)業(yè)要平分秋色,各占一半?!倍趴藰s說(shuō)。 


      “快進(jìn)快出”是浙派投資最典型的標(biāo)簽。在“房、地、油、煤”等諸多投資領(lǐng)域無(wú)一不是“旺火爆炒”,拿錢(qián)就撤。而對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的投資,吳昊對(duì)記者說(shuō):“很多浙商在做產(chǎn)業(yè)園絕對(duì)是為自己服務(wù),都是以實(shí)體企業(yè)形式為主真正投資產(chǎn)業(yè)園,不是為了炒地。” 


      陳俊也強(qiáng)調(diào),“帶產(chǎn)業(yè)進(jìn)去”是浙幫當(dāng)前投資產(chǎn)業(yè)園的一大特征。一方面,浙江地少人多,企業(yè)家要想擴(kuò)張,在當(dāng)?shù)馗緹o(wú)法發(fā)展,只有轉(zhuǎn)移;另一方面,產(chǎn)業(yè)園在二三線城市極為火爆,但不少園區(qū)招商不力。浙江商會(huì)便看到了其中的商機(jī),在兩者之間牽線搭橋。


      作為“浙商投資團(tuán)發(fā)起人”陳俊表示,他們會(huì)根據(jù)不同城市、不同地區(qū),以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的實(shí)際需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的定位,把對(duì)某個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目有興趣的浙商集中起來(lái),投資相關(guān)的項(xiàng)目?!叭缟綎|一個(gè)地區(qū),臨近孔夫子家鄉(xiāng)曲阜,我們就做文化產(chǎn)業(yè)園;一個(gè)地區(qū)交通比較發(fā)達(dá),做商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園合適,就著重考慮打造類(lèi)似義烏小商品城這個(gè)模式;如果一個(gè)區(qū)域原來(lái)有一定的工業(yè)基礎(chǔ),我就把浙江轉(zhuǎn)移出來(lái)的工業(yè)企業(yè)著重引入?!?/span>

     
      “我們絕不是在炒房炒地皮?!标惪⌒ρ?,“做好一個(gè)產(chǎn)業(yè)園,沒(méi)有三年五年是根本做不成的?!彼S后又形象比喻了一把:“這個(gè)不能炒,得小火慢燉才能熟?!?/span>

     
      升級(jí)需求


       長(zhǎng)期來(lái)看,工業(yè)地產(chǎn)正在從粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)。很少有人知道,早在2003年,全國(guó)對(duì)于工業(yè)園已經(jīng)進(jìn)行過(guò)一輪嚴(yán)厲的清查。當(dāng)時(shí),僅山東一省就有900多個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū),這一輪整頓過(guò)來(lái),剩下來(lái)的只有200多家。


      未來(lái),“圈地蓋房”的簡(jiǎn)單模式很難奏效了,傳統(tǒng)的工業(yè)廠房也難以為繼未來(lái),工業(yè)地產(chǎn)將向著配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)升級(jí)。


      工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與區(qū)域的發(fā)展是密不可分的。亦莊最早以傳統(tǒng)的工業(yè)廠房起家;但隨著北京城市的延伸,原本偏遠(yuǎn)的亦莊土地價(jià)值暴漲。“廠房和一些傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)大量外移,政府開(kāi)始‘騰籠換鳥(niǎo)’。鳥(niǎo)的品種要更換,籠子也得裝修升級(jí) .由生產(chǎn)廠房升級(jí)為一個(gè)高端產(chǎn)業(yè)基地?!避?chē)輪說(shuō)道。


      在這種前提之下,越來(lái)越多的創(chuàng)新綜合體開(kāi)發(fā)模式不斷出現(xiàn),應(yīng)運(yùn)而生。車(chē)輪說(shuō),“我們稱之為產(chǎn)業(yè)綜合體?!?/span>

     
      對(duì)此,何峰也認(rèn)為,隨著發(fā)展商介入更多的開(kāi)發(fā)形態(tài),不同類(lèi)型產(chǎn)品在一個(gè)項(xiàng)目中的融合將更加明顯,這將有利于城市的發(fā)展,也將進(jìn)一步提升開(kāi)發(fā)能力。如合景泰富在蘿崗開(kāi)發(fā)的科匯金谷打造了一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài),項(xiàng)目占地約15萬(wàn)平方米,定位為“企業(yè)生態(tài)總部基地”,是涵蓋獨(dú)棟式寫(xiě)字樓、酒店公寓、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)街等的綜合體。


      富力國(guó)際空港綜合物流園也是一個(gè)城市綜合體的開(kāi)發(fā)。在占地達(dá)2200畝的物流園里,除了物流倉(cāng)外,還有占地800多畝的住宅富力金港城,以及酒店、商業(yè)等配套。保利40平方米的琶洲村地塊,將建成為集寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展、高端住宅為一體的大型綜合物業(yè)。在中關(guān)村各大產(chǎn)業(yè)園建設(shè)與管理者中,隸屬于北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司長(zhǎng)期致力于綠色、環(huán)保、生態(tài)的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新型開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。其傾力打造的BDA國(guó)際企業(yè)大道,經(jīng)歷了三次產(chǎn)品升級(jí)。


      第一次升級(jí),把原有的廠房換成了企業(yè)獨(dú)棟的商務(wù)辦公;第二次升級(jí),把商務(wù)辦公轉(zhuǎn)變成花園式的、生態(tài)的辦公場(chǎng)所;而B(niǎo)DA芯中心屬于“大道”產(chǎn)品的第三次升級(jí)。在企業(yè)獨(dú)棟的基礎(chǔ)上構(gòu)建“企業(yè)社區(qū)”性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)綜合體,包含有辦公、公寓、商業(yè)、會(huì)議、檢測(cè)中心等綜合設(shè)施。成為滿足企業(yè)孵化器需求的平臺(tái),提供更加完善的、復(fù)合的解決方案。北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司總裁周世義向《地產(chǎn)》記者介紹道,“產(chǎn)業(yè)綜合體要比商務(wù)辦公內(nèi)容豐富,增加綜合配套,如酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)公寓,并且和周邊的城市配套融合,成為城市區(qū)域的一部分。它擁有很多城市綜合體的特性,但是,其主要服務(wù)對(duì)象還是以園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)為主,為區(qū)域基礎(chǔ)配套服務(wù),不能脫離其產(chǎn)業(yè)屬性,真正做到宜業(yè)宜居。目前,我們正在經(jīng)歷更新一層的升級(jí),將旗下所有的產(chǎn)業(yè)園逐步向低碳高端產(chǎn)業(yè)園升級(jí)。”

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